Препарцелација (парцелација)

Парцелација и препарцелација су поступци којима се мењају границе, облик и број катастарских парцела како би се формирале грађевинске парцеле које испуњавају услове важећег планског документа.

Поступак обухвата анализу урбанистичких услова, геодетско снимање, израду пројекта парцелације или препарцелације, потврђивање пројекта код надлежног органа за урбанизам, обележавање нових граница на терену и спровођење промене у катастру непокретности.

Геометар Баста пружа геодетске услуге и стручну координацију поступка парцелације и препарцелације на подручју Бечмена, Сурчина, Јакова, Петровчића и околних насеља, као и на подручју Апатина.

Која је разлика између парцелације и препарцелације?

Парцелација

Парцелација је поступак којим се једна постојећа катастарска парцела дели на две или више нових парцела.

На пример, власник једне веће парцеле жели да формира:

• две одвојене грађевинске парцеле;
• више плацева намењених изградњи или продаји;
• посебну парцелу за постојећи или планирани објекат;
• посебну парцелу за приступни пут;
• парцелу која ће припасти другом власнику након закључења одговарајућег уговора;
• више функционалних целина у складу са правилима важећег урбанистичког плана.

Подела није могућа искључиво према жељи власника. Свака новоформирана грађевинска парцела мора да испуни урбанистичке услове који се односе на минималну површину, ширину фронта, приступ јавној саобраћајној површини, намену земљишта, положај постојећих објеката и друга правила утврђена планом.

Препарцелација

Препарцелација је поступак којим се од две или више постојећих катастарских парцела формира једна или више нових грађевинских парцела другачијег облика и површине.

Препарцелација се најчешће примењује када је потребно:

• спојити више суседних парцела ради формирања једне грађевинске парцеле;
• прерасподелити површине између више парцела;
• од више уских или неправилних парцела формирати функционалне грађевинске парцеле;
• ускладити границе парцела са решењем предвиђеним планским документом;
• формирати парцелу за изградњу већег стамбеног, пословног или производног објекта;
• формирати приступни пут или другу функционалну целину;
• обезбедити одговарајући облик, површину и приступ новим парцелама.

Код препарцелације се старе границе у обухвату пројекта мењају, а површина обухваћених парцела распоређује се на нов начин, у складу са планским и имовинско-правним условима.

Када је потребна парцелација?

Парцелација је најчешће потребна када:

• желите да једну велику парцелу поделите на више мањих плацева;
• желите да продате само један део постојеће парцеле;
• желите да деца или други чланови породице добију засебне парцеле;
• на једној парцели постоји више објеката које треба просторно раздвојити;
• је потребно формирати засебну парцелу за изградњу новог објекта;
• је потребно издвојити део земљишта за приступни пут;
• постојећа парцела обухвата земљиште различите планиране намене;
• плански документ предвиђа формирање другачијих грађевинских парцела.

Када је потребна препарцелација?

Препарцелација је најчешће потребна када:

• једна постојећа парцела није довољне површине или ширине за изградњу;
• објекат или планирана грађевинска целина захвата делове више парцела;
• је потребно спојити суседне парцеле различитих власника;
• постојеће границе стварају уске, неправилне или нефункционалне парцеле;
• је потребно разменити или прерасподелити делове суседних парцела;
• се формира нова парцела за приступну саобраћајницу;
• је потребно ускладити катастарске парцеле са грађевинским парцелама дефинисаним планом;
• инвеститор формира јединствену локацију за изградњу комплекса.

Да ли свака парцела може да се подели?

Не може свака парцела да се подели на начин који власник предложи. Пре израде пројекта потребно је проверити услове важећег просторног или урбанистичког плана.

Посебно се проверавају:

• намена земљишта;
• да ли се парцела налази у грађевинском подручју;
• минимална дозвољена површина грађевинске парцеле;
• минимална ширина фронта према саобраћајници;
• начин приступа јавној саобраћајној површини;
• положај регулационе и грађевинске линије;
• положај постојећих објеката у односу на нове границе;
• најмања дозвољена растојања објеката од граница парцеле;
• услови прикључења на инфраструктуру;
• посебна ограничења, заштитни појасеви и друге обавезе из планског документа.

Због тога пре почетка посла вршимо почетну анализу како бисмо утврдили да ли је жељено решење могуће и да ли све предложене парцеле могу испунити прописане услове.

Приступ јавној саобраћајној површини

Један од најважнијих услова за формирање грађевинске парцеле је одговарајући приступ јавној саобраћајној површини.

Приступ може бити:

• непосредан – када нова парцела својом границом излази директно на улицу или другу јавну саобраћајну површину;
• посредан – када се приступ остварује преко посебно формираног приступног пута или на други начин дозвољен планским документом.

Није довољно само графички нацртати прилаз. Приступ мора имати положај, ширину и друге карактеристике које одговарају правилима важећег плана и намени будућих парцела.

Како изгледа поступак парцелације и препарцелације?

1. Достављање података и опис жељене поделе

На почетку нам достављате број катастарске парцеле, назив катастарске општине и кратко објашњење шта желите да постигнете.

Корисно је да наведете:

• колико нових парцела желите;
• које приближне површине би требало да имају;
• да ли се парцеле формирају ради изградње, продаје, породичне деобе или друге намене;
• да ли на земљишту постоје објекти;
• како се тренутно приступа парцели;
• ко су власници и сувласници свих обухваћених парцела.

2. Провера катастарског и имовинског стања

Проверавају се подаци катастра непокретности, бројеви и површине парцела, уписани имаоци права, постојећи објекти, терети, забележбе и друга ограничења која могу бити значајна за поступак.

Код препарцелације је посебно важно да буду проверени подаци за све парцеле које улазе у обухват пројекта.

3. Провера важећег планског документа

Утврђује се који плански документ важи за предметну локацију и која правила парцелације, регулације и изградње морају бити испуњена.

По потреби се прибавља информација о локацији или други акт надлежног органа из којег се могу сагледати:

• планирана намена земљишта;
• услови за формирање грађевинске парцеле;
• минимална површина и ширина фронта;
• услови приступа;
• положај регулације;
• друга правила која утичу на могућност поделе или спајања парцела.

4. Израда катастарско-топографске подлоге

За израду пројекта потребно је имати поуздану подлогу која приказује катастарске податке и стварно стање на терену.

Геодета врши снимање:

• постојећих објеката;
• ограда и видљивих граница коришћења;
• саобраћајница и приступа;
• карактеристичних детаља терена;
• других елемената значајних за пројектовано решење.

Катастарско стање и фактичко стање не морају увек бити истоветни. Ако се уочи неслагање, потребно је проценити да ли оно утиче на израду и спровођење пројекта.

5. Израда предлога нових парцела

На основу жеља власника, расположиве површине, стања на терену и услова планског документа израђује се предлог нових граница.

У овој фази се утврђује:

• број нових парцела;
• њихов приближан облик и површина;
• положај нових граничних линија;
• начин приступа свакој парцели;
• однос постојећих објеката према новим границама;
• да ли је потребно формирање посебне парцеле за пут;
• да ли предложено решење испуњава урбанистичке услове.

Пре финализације пројекта, власницима се представља предложено решење како би могли да потврде да ли оно одговара договореној намени.

6. Израда пројекта парцелације или препарцелације

Пројекат парцелације или препарцелације је урбанистичко-технички документ који се израђује у складу са важећим планским документом и прописаним правилима.

Израдом пројекта руководи одговорни урбаниста архитектонске струке, док је његов саставни део пројекат геодетског обележавања, који садржи геодетске елементе потребне за преношење нових граница на терен.

Поступак зато захтева сарадњу урбанисте и овлашћене геодетске организације. Геометар Баста врши геодетске радове, припрему подлоге, пројекат геодетског обележавања, теренско обележавање, израду елабората и координацију са осталим учесницима у поступку.

7. Потврђивање пројекта код надлежног органа

Завршени пројекат се доставља органу јединице локалне самоуправе надлежном за послове урбанизма.

Надлежни орган проверава да ли је предложена парцелација или препарцелација у складу са важећим планским документом и прописаним правилима.

Уколико је пројекат усклађен са планом, орган га потврђује. Ако се утврде недостаци или неусклађености, може бити потребна измена или допуна пројекта.

8. Геодетско обележавање нових граница

Након потврђивања пројекта, нове граничне тачке се преносе из пројекта на терен.

Овлашћена геодетска организација:

• обележава пројектоване граничне тачке;
• врши контролна мерења;
• показује нове границе присутним странкама;
• поставља одговарајуће међне белеге, када услови терена то омогућавају;
• сачињава прописану теренску документацију и записник.

9. Израда елабората геодетских радова

На основу потврђеног пројекта, обележавања и извршених мерења израђује се елаборат геодетских радова.

Елаборат садржи податке старог и новог стања, измерене и пројектоване границе, нове површине и другу документацију потребну за спровођење промене у катастру непокретности.

10. Подношење захтева катастру

Захтев за спровођење парцелације или препарцелације подноси се надлежној служби за катастар непокретности.

Уз захтев се, зависно од конкретног предмета, достављају:

• потврђен пројекат парцелације или препарцелације;
• пројекат геодетског обележавања као саставни део пројекта;
• докази о решеним имовинско-правним односима;
• изјава геодетске организације о прихватању геодетских радова;
• елаборат геодетских радова;
• записник са терена потписан од стране подносиоца и других ималаца правног интереса;
• друга документација када је потребна за конкретан предмет.

11. Формирање нових парцела у катастру

Надлежна служба за катастар прегледа достављену документацију и елаборат геодетских радова.

Након спровођења промене:

• престају да постоје старе парцеле обухваћене пројектом, у складу са новим стањем;
• формирају се нове катастарске парцеле;
• новим парцелама се додељују катастарски бројеви;
• уписују се њихове коначне површине и границе;
• доноси се одговарајуће решење катастра.

Која документација је потребна?

Потребна документација зависи од броја парцела, власничке структуре, постојећих објеката, планског документа и начина на који се нове парцеле формирају.

За почетну анализу је корисно доставити:

• бројеве свих катастарских парцела;
• назив катастарске општине;
• податке о власницима и сувласницима;
• извод из базе података катастра непокретности, уколико га поседујете;
• копију катастарског плана, ако је имате;
• расположиве уговоре, решења или друге исправе;
• информацију о локацији или урбанистичке услове, ако су већ прибављени;
• скицу или опис жељене поделе;
• информацију о постојећим објектима и приступу парцелама.

Ако документацију не поседујете, након идентификације непокретности можемо утврдити које податке и исправе је потребно прибавити.

Да ли сви власници морају бити сагласни?

За спровођење пројекта морају бити решени имовинско-правни односи за све парцеле обухваћене поступком.

Када постоји више власника или сувласника, потребно је на време проверити:

• ко је уписан у катастру;
• да ли су удели правилно евидентирани;
• да ли постоје нерешене оставине;
• да ли постоје хипотеке, забележбе или забране;
• ко треба да потпише документацију и записник;
• да ли је за будућу расподелу парцела потребан посебан уговор.

Ако имовински односи нису решени, могуће је да пројекат неће моћи да буде спроведен док се неопходна документација не уреди.

Да ли парцелација аутоматски дели сувласништво?

Не. Парцелација и препарцелација мењају број, облик и површину парцела, али саме по себи не представљају уговорну поделу имовине између сувласника.

Ако су две особе сувласници постојеће парцеле, након њене геодетске поделе по правилу се не подразумева аутоматски да једна нова парцела припада једном, а друга другом сувласнику.

За расподелу права својине на новоформираним парцелама може бити потребна посебна исправа, као што је:

• споразум или уговор о деоби;
• уговор о размени;
• уговор о поклону или купопродаји;
• правноснажна судска одлука;
• друга исправа подобна за упис права у катастар.

О облику и садржини правне исправе потребно је консултовати јавног бележника или адвоката. Геодетска организација обезбеђује техничко формирање парцела, али не саставља уговоре нити решава спорне власничке односе.

Да ли се тачна површина нових парцела зна унапред?

У фази идејног решења могу се приказати планиране или приближне површине нових парцела.

Коначне површине утврђују се на основу:

• званичних катастарских података;
• потврђеног пројекта;
• геодетских мерења и обраде података;
• спровођења елабората у катастру непокретности.

Због начина обрачуна и стања катастарских података могућа су мања одступања у односу на почетно планиране површине.

Шта ако на парцели постоји објекат?

Положај постојећих објеката мора се узети у обзир приликом планирања нових граница.

Проверава се:

• да ли је објекат уписан у катастар;
• да ли стварни габарит одговара евидентираном стању;
• колико је објекат удаљен од планиране границе;
• да ли после поделе остаје одговарајући приступ објекту;
• да ли новоформирана парцела испуњава услове за редовну употребу објекта;
• да ли положај објекта ограничава могућност предложене поделе.

Није препоручљиво пројектовати нову границу без претходног снимања постојећих објеката и провере урбанистичких услова.

Да ли је парцелација исто што и омеђавање?

Није.

Омеђавањем се на терену обнављају и обележавају постојеће границе парцеле према катастарским подацима.

Парцелацијом и препарцелацијом се пројектују и формирају нове границе, након чега се спроводи промена у катастру и настају нове катастарске парцеле.

Да ли је препарцелација исто што и исправка границе?

Није увек. Исправка границе суседних катастарских парцела је посебан поступак који се може применити само када су испуњени прописани услови.

Када је потребна значајнија прерасподела земљишта, формирање нових грађевинских парцела или усклађивање са планским решењем, најчешће се израђује пројекат препарцелације.

Који поступак је одговарајући може се утврдити тек након провере катастарског стања, власништва, плана и жељеног новог решења.

Колико траје поступак?

Трајање поступка зависи од:

• сложености предложеног решења;
• броја парцела и власника;
• ажурности и квалитета катастарских података;
• потребе за прибављањем додатне документације;
• времена потребног за израду и усаглашавање пројекта;
• поступања надлежног органа за урбанизам;
• прегледа и спровођења елабората у катастру;
• евентуалних допуна или решавања имовинско-правних питања.

Због тога се рок може проценити тек након почетне провере конкретног предмета. Рок надлежног органа за појединачну радњу не треба поистовећивати са укупним трајањем целог поступка.

Од чега зависи цена?

Цена парцелације или препарцелације зависи од:

• броја постојећих парцела;
• броја новоформираних парцела;
• површине и приступачности терена;
• броја граничних тачака;
• броја власника и сложености имовинских односа;
• потребног обима теренског снимања;
• сложености урбанистичког решења;
• потребе за израдом катастарско-топографског плана;
• трошкова урбанисте и других учесника;
• прописаних административних такси и накнада.

За припрему реалне понуде потребно је да нам доставите број парцеле, катастарску општину и кратак опис жељеног новог стања.

Зашто је важна почетна анализа?

Почетна провера може спречити израду решења које надлежни орган не може да потврди или катастар не може да спроведе.

Пре него што се започне комплетан поступак, потребно је одговорити на следећа питања:

• Да ли је жељена подела дозвољена планом?
• Да ли свака нова парцела има довољну површину и ширину?
• Да ли свака парцела има одговарајући приступ?
• Да ли положај постојећих објеката дозвољава предложене границе?
• Да ли су сви власници и сувласници правилно уписани?
• Да ли постоје терети или забележбе које могу утицати на поступак?
• Да ли је потребна парцелација, препарцелација или други поступак?

Наручите проверу могућности парцелације или препарцелације

Пошаљите нам број катастарске парцеле, назив катастарске општине и кратак опис како желите да земљиште буде подељено или спојено.

Након почетне провере обавестићемо вас:

• да ли предложено решење начелно може да се реализује;
• који поступак је потребан;
• која документација недостаје;
• који стручњаци учествују у изради пројекта;
• који су наредни кораци;
• колики су оквирни трошкови геодетских радова.